Odpočet úroků z hypotéky má dva limity a rozhoduje mezi nimi jediné datum. Kdo si bytovou potřebu obstaral od 1. ledna 2021, odečte od základu daně nejvýš 150 000 korun ročně. U starších případů platí 300 000 korun. Při patnáctiprocentní dani jde o úsporu až 22 500, respektive 45 000 korun. Rozhodující přitom není den, kdy jste podepsali úvěrovou smlouvu, ale den, kdy jste bytovou potřebu obstarali – a to je rozdíl, který se u refinancovaných hypoték vyplatí znát.
Co přesně říkají pokyny
Pokyny Finanční správy k přiznání u řádku 26 uvádějí doslova: „Úhrnná částka úroků, o které lze snížit základ daně podle těchto odst. ze všech úvěrů u poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti (§ 21e odst. 4 zákona), nesmí překročit 300 000 Kč, resp. 150 000 Kč pokud jste si bytovou potřebu obstarali od 1. ledna 2021. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.“
Z té jedné věty vyplývají tři věci, které se v běžných článcích obvykle neobjeví. Limit je společný pro celou společně hospodařící domácnost, nikoli pro jednu osobu nebo jednu smlouvu. Platí za všechny úvěry této domácnosti dohromady. A kdo platil úroky jen část roku, uplatní nejvýš jednu dvanáctinu limitu za každý měsíc placení.
Datum, které rozhoduje
Finanční správa k tomu vydala samostatnou informaci, podle které je rozhodné datum obstarání bytové potřeby, nikoli datum uzavření úvěrové smlouvy. Doslova: „Rozhodným dnem obstarání bytové potřeby je den provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.“
Praktický důsledek: pokud jste kupovali v roce 2020 a vklad do katastru proběhl ještě tehdy, drží si vaše hypotéka limit 300 000 korun i po refinancování u jiné banky v roce 2024. Nová smlouva na to nemá vliv. Naopak kdo koupil v roce 2021, má limit 150 000 korun i tehdy, pokud si úvěr sjednal dřív.
Dotčená ustanovení jsou § 15 odst. 3 a 4 zákona č. 586/1992 Sb., definice bytové potřeby v § 4b účinná od 1. ledna 2021, dále § 38k odst. 5 písm. e) a § 38l odst. 1 písm. b) až g).
Kdy limit 150 000 korun opravdu překročíte
Spočítejme to. Podle Swiss Life Hypoindexu z 9. září 2026 byla průměrná nabídková sazba hypoték do 80 procent zástavní hodnoty 5,51 procenta a index tím dosáhl nejvýše od léta 2024, po šesti měsících zdražování a nárůstu o 0,62 procentního bodu od březnového minima. Modelový úvěr 3,5 milionu korun na 25 let v tiskové zprávě vychází na splátku přibližně 21 520 korun.
Při sazbě 5,51 procenta se k limitu 150 000 korun ročně na úrocích dostane úvěr kolem 2 722 000 korun – a to v prvních letech splácení, kdy je podíl úroku ve splátce nejvyšší. Jinými slovy: každý, kdo si dnes bere hypotéku na nadprůměrný byt, limit v prvních letech vyčerpá celý. Jak jistina ubývá, úrok klesá a odpočet se pod limit vrací sám.
Pozor na dva různé údaje o sazbách, které v médiích kolují vedle sebe. Hypoindex sleduje nabídkové sazby, zatímco ČBA Hypomonitor měří skutečně poskytnuté úvěry – podle něj průměrná sazba nových hypoték v srpnu stoupla na pět procent a objem poskytnutých úvěrů meziměsíčně klesl o téměř 15 procent. Obě čísla jsou správná, jen měří jinou věc.
Kdo a jak odpočet uplatní
Podmínkou je, že nemovitost slouží „k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů“. Rozhoduje přitom skutečné užívání, ne přihlášení k trvalému pobytu – investiční byt, který pronajímáte, tedy do odpočtu nepatří.
Je-li účastníků úvěrové smlouvy více, uplatní odpočet „buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem“. Nelze si tedy částku rozdělit libovolně podle toho, komu se to daňově vyplatí.
Doklady: odpočet se zapisuje na řádek 26 přiznání pod položkou „Odst. 3 a 4 (odečet úroků)“ a povinnou přílohou je „Potvrzení o poskytnutém úvěru na bytové potřeby a o výši zaplacených úroků“, které banka posílá na začátku roku. Při prvním uplatnění se navíc přikládá úvěrová smlouva a výpis z katastru nemovitostí.
Zaměstnanci předají doklady zaměstnavateli do 15. února a přeplatek nad 50 korun dostanou nejpozději při zúčtování mzdy za březen. Lhůta pro podání přiznání je obecně do začátku dubna, elektronicky o měsíc delší, a konkrétní den se každý rok posouvá podle víkendů – stejná logika jako u oznámení o vstupu do paušálního režimu, které kvůli neděli padá až na 11. ledna.
Nejde o jediný odpočet, který lidé přehlížejí
Stejně často se zapomíná na odpočty darů. Jeden bezpříspěvkový odběr krve znamená 3 000 korun od základu daně a strop všech darů je pro roky 2025 a 2026 třicet procent, nikoli patnáct, jak uvádí řada kalkulaček.
Proč to letos stojí za pozornost: úrokové sazby jsou na nejvyšší úrovni za dva roky a inflace v eurozóně vyskočila v září na 3,8 procenta, tedy na tříleté maximum. Odpočet úroků je jedna z mála položek, které tento tlak částečně kompenzují – a nezískáte ji automaticky, musíte si o ni říct sami.
Původní text redakce i117.cz.
Zdroj: financnisprava.gov.cz, adisspr.mfcr.cz, www.swisslifeselect.cz
