Praha – Sen o vlastním bydlení se pro velkou část mladé a střední generace v České republice změnil v noční můru. Ceny nemovitostí, poháněné kombinací pomalé výstavby, spekulativní poptávky a nízkých úrokových sazeb v minulé dekádě, dosáhly úrovně, která efektivně vylučuje běžné pracující rodiny z trhu. Odborníci se shodují, že dílčí a nesystémové kroky selhávají. Je zapotřebí komplexní, odvážná a především dlouhodobá strategie. Analýza možných řešení ukazuje na třípilířový přístup, který by mohl situaci zvrátit.
Bytová krize není přírodní katastrofa; je to výsledek desetiletí zanedbávané politiky a absence vize. Každý pokus o řešení, který se zaměří pouze na jednu příčinu, je odsouzen k neúspěchu. Snižování DPH na byty bez zvýšení nabídky pouze navýší marže developerů. Státní podpora hypoték bez regulace spekulací jen dále nafoukne cenovou bublinu. Efektivní řešení musí stát na třech pevných a vzájemně propojených nohách: radikálním zrychlení výstavby, zkrocení spekulativního trhu a vytvoření silného sektoru dostupného nájemního bydlení.
Pilíř I: Rozvázat ruce stavitelům a obcím
Základním ekonomickým zákonem je, že převis poptávky nad nabídkou zvyšuje cenu. V České republice se staví zoufale pomalu. Problémem nejsou peníze ani nedostatek firem, ale paralyzující byrokracie a zastaralé územní plány.
1. Reforma stavebního zákona: Klíčem je skutečná digitalizace a zjednodušení stavebního řízení. Cílem musí být systém jednoho razítka a pevně stanovených, krátkých lhůt. Princip fikce souhlasu, kdy úřad, který se v zákonné lhůtě nevyjádří, automaticky souhlasí, by měl být nekompromisně zaveden. Povolení na standardní bytový dům by nemělo trvat déle než jeden rok, nikoli pět až deset let jako dnes.
2. Aktivní role státu a obcí v pozemkové politice: Stát a obce vlastní obrovské množství nevyužitých pozemků a brownfieldů. Místo jejich prodeje za nejvyšší nabídku by měl vzniknout Státní pozemkový fond pro bydlení. Ten by pozemky neprodával, ale dlouhodobě (např. na 99 let) pronajímal obcím, stavebním družstvům či soukromým developerům za jasně daných podmínek: část postavených bytů musí spadat do kategorie dostupného bydlení (ať už vlastnického, nebo nájemního) s regulovanou cenou.
3. Motivace pro obce: Dnešní systém často motivuje obce k blokování nové výstavby, protože přináší zátěž na infrastrukturu (školy, školky, silnice), aniž by obci přinesla adekvátní příjem. Je nutné reformovat rozpočtové určení daní tak, aby obce s aktivní bytovou politikou získaly výrazně více prostředků na budování potřebné občanské vybavenosti. Stát by měl také nabízet přímé dotace na infrastrukturu pro projekty, které zahušťují zástavbu a efektivně využívají území.
Pilíř II: Ochlazení investiční horečky a podpora skutečného bydlení
Byt se v posledních letech stal pro mnohé spíše investičním aktivem než domovem. To deformuje trh a znevýhodňuje ty, kteří si chtějí pořídit bydlení pro sebe a svou rodinu.
1. Daňová reforma: Je třeba zvážit zavedení vyšší a progresivní daně z nemovitosti u druhé a každé další vlastněné bytové jednotky, která neslouží k dlouhodobému pronájmu. Dále je na místě debata o dani z neobydlených nemovitostí, která by cílila na byty držené čistě ze spekulativních důvodů. Takové opatření, ač administrativně náročné, by mohlo vrátit na trh tisíce bytů, které dnes leží ladem.
2. Regulace krátkodobých pronájmů: Platformy jako Airbnb proměnily centra měst v hotelové zóny a odčerpaly tisíce bytů z trhu s dlouhodobým bydlením. Je nezbytné dát obcím silnější nástroje k regulaci těchto služeb – například omezením počtu dní v roce, po které lze byt krátkodobě pronajímat, nebo vyčleněním zón, kde je tato činnost povolena jen s profesionální licencí.
3. Podpora pro první bydlení: Místo plošných podpor je třeba cílit. Státem garantované nízkoúročné půjčky pro mladé rodiny na pořízení prvního bydlení mohou být efektivním nástrojem. Podmínkou však musí být, že v nemovitosti budou po stanovenou dobu (např. 15 let) skutečně bydlet. Tím se zajistí, že podpora pomůže rodinám, a ne dalším spekulantům.
Pilíř III: Vytvoření silného sektoru dostupného nájemního bydlení
Spoléhat se pouze na vlastnické bydlení je chyba. Zdravý bytový trh potřebuje silný a stabilní sektor nájemního bydlení, který není vydán napospas výkyvům trhu. Inspirací může být Vídeň, kde téměř polovina obyvatel bydlí v obecních či družstevních bytech s regulovaným nájemným.
1. Národní rozvojový fond a obecní výstavba: Stát by měl prostřednictvím nově zřízeného fondu poskytovat obcím a stavebním družstvům bezúročné nebo nízkoúročné dlouhodobé úvěry na výstavbu nájemních bytů. Cílem není konkurovat soukromému sektoru, ale vytvořit paralelní systém bydlení, kde výše nájmu pokryje náklady na výstavbu a údržbu, nikoli generování maximálního zisku.
2. Jistota a stabilita: Tyto byty by nabízely nájemní smlouvy na dobu neurčitou, což nájemníkům poskytne jistotu domova a motivuje je k péči o své okolí. Tento sektor by fungoval jako stabilizační prvek celého trhu. Kdyby existovala dostupná a kvalitní alternativa, soukromí pronajímatelé by byli pod tlakem, aby udržovali ceny a kvalitu na rozumné úrovni.
Závěr: Synergie jako klíč k úspěchu
Žádný z těchto pilířů nemůže fungovat samostatně. Zrychlení výstavby bez regulace spekulací by jen vytvořilo více bytů pro investory. Podpora hypoték bez zvýšení nabídky by jen dále zvedla ceny. A výstavba nájemních bytů bez zrychlení povolování by byla příliš pomalá.
Účinnost tohoto plánu spočívá v jejich vzájemném propojení. Je to běh na dlouhou trať, který vyžaduje politickou odvahu překonat zájmy lobbistických skupin a vytrvalost přesahující jedno volební období. Výsledkem by však nebyla jen dostupnější čísla v realitních inzerátech, ale zdravější a spravedlivější společnost, kde střecha nad hlavou není luxusem, ale dosažitelným základem pro spokojený život.
